一、案件名称

关于某安置房小区未经竣工验收已入住安置房不动产首次登记案；

二、案件类型

容缺办理类行政案件

三、案件简介

某安置小区位于某市建成区内，由镇、村自行组织委托施工单位建设，共有住宅楼10幢294套，其中60套作为安置房安置本村村民，其余234套对外销售，均已入住。2009年取得国有建设用地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，未办理规划核实意见书及竣工验收备案表，不具备办理不动产首次登记的条件。

四、案件调查与处理

某市不动产登记机构对该小区无法办理不动产首次登记问题进行了认真核查，通过调查发现，该小区土地、规划、施工手续齐全，但仍存在未办理规划核实及建设工程竣工验收的问题。针对这一情况，某市政府于202X年X月X日召开专题会议，组织有关部门对上述问题的处理进行了全面研究，依据《某市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（X政〔202X〕X号文）要求，由X村委作为申请人，提供土地证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、会签表及房屋安全鉴定报告、房屋质量检测报告、房屋面积实测报告等相关资料后，某市登记机构依据申请为其办理房屋所有权首次登记。

五、法律分析

《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部第63号令）第二十四条规定：不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。第三十五条规定：申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。

《河南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第五十五条规定：县级以上人民政府城乡规划主管部门应当对建设工程是否符合规划条件和许可内容予以核实。经核实符合规划条件和许可内容的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门出具建设工程规划核实合格手续。未经城乡规划主管部门核实或者经核实不符合规划条件和许可内容的，建设单位不得组织竣工验收，建设行政主管部门不得办理竣工备案手续，房产管理部门不得办理房屋产权登记手续。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。

《河南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收实施细则》（豫建建〔2014〕12号）第四条规定：工程竣工验收由建设单位负责组织实施，由参与工程建设的勘察、设计、施工、监理等单位共同参加。第十条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照住房城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地县级以上人民政府住房城乡建设主管部门备案。

由于“建设工程符合规划的材料”和“房屋已经竣工的材料”涉及住建、规划、消防等职能部门的行政审批，应当由开发建设单位主动申报并经相关职能部门行政审批，但该小区开发建设于2009年，规划核实制度、房屋竣工验收备案制度在某市落地实施的时间为分别为2010年12月1日和2014年10月1日，本着“法不朔及以往”原则，按照《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《河南省自然资源厅贯彻落实自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知的意见》（豫自然资发〔2021〕34号）、《某市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（X政〔202X〕X号文）要求，2010年12月1日《河南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》施行前取得建设工程规划许可证的项目不再进行规划核实；2014 年10月1日前建成并投入使用，已取得土地和规划手续，有施工许可证或开工报告，但因历史原因无法进行竣工验收的房屋:建设单位组织五大责任主体进行验收，同时委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构对房屋进行鉴定，建设单位提交五大责任主体验收合格证明和房屋安全鉴定报告申请办理不动产登记。不能提供五大责任主体验收合格证明的，建设单位委托具有相应资质的质量检测机构和房屋安全鉴定机构对房屋进行鉴定，提交质量检测合格证明和房屋安全鉴定报告申请办理不动产登记。相关鉴定检测机构对出具的结论负责，并承担相应法律责任。   

六、典型意义

随着不动产统一登记工作的深入开展，因未竣工验收、欠缴各项税费、各项手续不全等影响不动产登记的历史遗留问题逐渐显现。按照相关规定项目竣工后建设单位办理规划核实、竣工验收备案等手续，并办理面积测绘备案后方具备办理不动产首次登记的条件，首次登记办结后即可办理个人产权证。近年来，群众购买或者安置房产后，因建设单位无法按照买卖合同或安置协议的约定及时办理不动产权证，使得许多购房人无法及时办理过户手续，影响落户及子女入学等。本着解决历史遗留问题、保护样众合法权益和维护社会稳定的原则，在巩义市纪委牵头的“不动产办证推进专项办公室”指导下，以《某市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（X政〔202X〕X号）为依据，通过多部门会商会签的方式，“一盘一策”，“一事一议”，因情施策，限时办结，进一步维护群众合法权益，化解社会矛盾，有效维护社会和谐稳定。