一、案件名称

关于夏某拖欠物业费纠纷案

二、案件类型

民事案件

三、案件简介

我市某小区业主委员会与某物业公司签订物业服务合同，夏某为该小区商铺租户，某物业公司为夏某提供物业服务。自2020年起，夏某以物业服务不到位为由拒交物业费，物业公司多次向夏某催缴物业费未果，遂诉至巩义市人民法院，请求夏某支付2020年至2025年物业费。

四、案件调查与处理

法院收到某物业公司诉夏某拖欠2020-2025年物业费案后，引导双方至我市综治中心，由“三田留余”物业纠纷调解室调解。调解员先听取双方诉求，物业出示催缴记录，夏某反映垃圾清运不及时、商铺物业费高于住宅且疑含绿化费。随后实地调查，发现商铺前垃圾外溢，核查合同得知商户物业费不含绿化费，因公共区域维护重点不同收费有差异。调解员推动物业整改，承诺每日两次清运垃圾，又组织“面对面”调解，释明合同与法理，最终双方和解，物业致歉并减免部分物业费，夏某补缴费用。

五、法律分析

物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，小区业主委员会与某物业公司签订物业服务合同，该合同对小区内的业主及物业使用人具有约束力。夏某作为小区商铺租户，属于物业使用人，虽非业主，但物业公司为其提供了物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，夏某具有支付物业费的义务，物业公司则需履行约定的服务义务，二者主体适格，法律关系明确。

从合同权利来看，物业公司有权按照合同约定收取物业费，在夏某拖欠费用时，可通过合法方式催缴；夏某则有权要求物业公司按照合同标准提供物业服务，如垃圾及时清运、公共区域合理维护等。在义务方面，物业公司需全面履行物业服务义务，保障商铺经营所需的基本环境条件；夏某需按时足额缴纳物业费，不得无正当理由拖欠。本案中，夏某以物业服务不到位拒交物业费，物业公司则主张已履行催缴义务，双方争议核心在于合同义务的履行情况，需结合事实判断各自权利义务的实现程度。

物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。本案中，夏某提出物业公司垃圾清运不及时，商铺前垃圾桶旁经常有垃圾堆放。调解员实地走访发现，小区底商前垃圾桶周围垃圾外溢，地面有散落垃圾，该事实表明物业公司在环境卫生维护方面未达到合同约定标准，存在服务瑕疵。物业公司虽后续及时清理垃圾，但前期服务不到位的客观事实已成立，违反了《民法典》规定的物业服务义务，夏某以此作为拒交物业费的理由具有一定合理性，但拒交行为是否完全合法仍需进一步分析。

收费差异的法律依据：夏某质疑商铺物业费高于住宅且认为包含绿化费，经核查《物业服务合同》，商户与业主收费标准差异因公共区域维护重点不同，且商户收费明细不含绿化费。根据《物业服务收费管理办法》相关规定，物业服务收费应当根据物业的类型、服务内容、服务标准等因素合理确定，不同物业类型因维护成本、服务需求不同，收费标准存在差异符合法律规定和行业惯例。本案中物业公司的收费标准有合同依据，且未违规包含不必要费用，收费差异具有合法性。

夏某对收费合理性异议的处理：夏某作为物业使用人，有权对收费合理性提出异议，但需提供充分证据证明收费存在违法或不合理情形。在调解过程中，调解员通过核查合同明细，明确了收费构成，打消了夏某的疑虑。若夏某仍对收费标准有异议，可依据《物业管理条例》相关规定，向业主委员会或物价部门反映，通过合法途径申请调整，而非直接拒交物业费。直接拒交物业费可能构成违约，需承担相应法律责任。

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本案中，物业公司已提供了基本的物业服务，即使存在部分服务瑕疵，夏某也不能完全拒交物业费。夏某自2020年起拒交物业费，已构成违约，若未及时补缴，需承担支付物业费本金及违约金的法律责任。但考虑到物业公司存在服务瑕疵，根据公平原则，物业公司同意减免部分物业费，既符合法律精神，也体现了对业主合理诉求的回应，实现了双方利益的平衡。

综治中心作为矛盾纠纷化解的综合平台，具有“集成作战、合力化解、便捷高效”的优势，其调解活动属于人民调解范畴，受《人民调解法》规范。根据《人民调解法》规定，人民调解委员会调解民间纠纷，应当遵循自愿、平等、合法、尊重当事人权利的原则。本案中，法院在征得当事人同意后引导至综治中心调解，符合自愿原则；调解员中立客观，听取双方诉求、实地调查、释明法律，保障了双方的平等权利，调解过程合法合规。通过综治中心调解，避免了诉讼程序的繁琐，降低了当事人的时间和经济成本，实现了“节费、促和、省时”的效果，符合多元化纠纷解决机制的发展方向，也为类似物业纠纷的化解提供了高效路径。

调解员采取“物业整改先行”的方法，劝说物业公司制定整改计划，承诺增加垃圾清运频次，该做法具有重要法律意义。一方面，物业公司作为物业服务提供者，履行合同义务是其法定义务，整改行为是对前期服务瑕疵的纠正，符合《民法典》中物业服务人应全面履行义务的规定，也有助于修复业主对物业公司的信任，从根源上化解矛盾。另一方面，“物业整改先行”体现了对业主合法权益的保护，让业主感受到物业公司解决问题的诚意，为后续调解达成和解奠定基础。这种调解方法并非弱化法律责任，而是在法律框架下，通过督促义务方履行义务，实现纠纷的实质性化解，符合定分止争、维护社会和谐稳定的法律目的。

根据《人民调解法》第31条规定，经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。人民调解委员会应当对调解协议的履行情况进行监督，督促当事人履行约定的义务。本案中，物业公司致歉并减免部分物业费，夏某及时补缴物业费的和解协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照协议约定履行各自义务，若一方不履行，另一方可以向人民法院提起诉讼，请求对方履行调解协议，人民法院应当依法予以支持。调解协议的达成，不仅高效解决了本次纠纷，也为双方后续的物业服务关系规范奠定了基础。

六、典型意义

本案为物业公司提供了重要启示，物业公司应严格按照《民法典》《物业管理条例》及物业服务合同的约定，全面履行服务义务。在服务过程中，需建立健全服务质量监督机制，定期检查环境卫生、公共设施维护等情况，及时发现并整改服务瑕疵。对于商铺等特殊物业类型，应根据其经营需求，明确服务内容和标准，在收费明细中清晰列明各项费用构成，避免因信息不透明引发业主质疑。同时，物业公司应加强与业主及物业使用人的沟通，建立有效的反馈机制，及时回应业主诉求，通过优质服务赢得业主信任，减少纠纷发生。若存在服务不到位情形，应主动承担责任，积极整改，而非一味催缴物业费，只有切实履行义务，才能保障自身合法权益，实现可持续发展。

本案通过法院引导、综治中心调解的方式高效化解纠纷，体现了多元化纠纷解决机制在物业纠纷处理中的重要作用。未来，应进一步完善该机制，加强法院、综治中心、物业纠纷调解室、业主委员会等主体的协同配合，建立常态化的沟通协调机制，实现纠纷信息共享、处理流程衔接。对于“住商混合”小区的物业纠纷，可针对其特殊性，制定专门的调解规则和指引，提高调解的专业性和有效性。同时，应加强对调解员的法律培训，提升其对物业相关法律法规的理解和适用能力，确保调解过程合法、公正、高效。此外，还应加大对物业法律法规的宣传力度，提高物业公司、业主及物业使用人的法律意识，引导各方通过合法途径解决纠纷，从源头上减少矛盾，构建 “商居融合”的和谐社区环境，实现 “个案精调、类案根治”的目标，促进社会和谐稳定。